2개 이상 다중이용용도가 섞인 건축물, 공개공지 설치 대상일까? (법제처 24-0663 해설)

혼합 용도 건축물의 공개공지 의무 판단

일반주거지역이나 상업지역 등 도심지에서 건축물을 계획할 때, 주변 환경을 쾌적하게 조성하고 시민들에게 휴식 공간을 제공하기 위해 '공개공지(公開空地, 선큰, 휴식시설 등)'를 의무적으로 설치해야 하는 경우가 있습니다.

건축법령에 따르면 문화 및 집회시설, 판매시설, 업무시설 등 소위 '다중이용용도'에 해당하는 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 5,000㎡ 이상인 건축물은 이 공개공지를 반드시 설치해야 합니다. 이때 실무에서는 다음과 같은 복합 용도 상황에 대한 의문이 발생하게 됩니다.

• "우리 건축물은 업무시설(3,000㎡)과 판매시설(2,500㎡)이 섞여 있는데, 각각은 5,000㎡ 미만이지만 합치면 5,500㎡가 넘네? 이럴 땐 어떻게 계산해야 할까?"
• "각 용도별로 '각각' 5,000㎡가 넘어야 설치 대상이 되는 것 아닐까?"

국토교통부 질의회신(안건번호 24-0663)에서는 이 '바닥면적의 합계 5,000㎡'의 산정 방식에 대한 명확한 해석을 내놓았습니다.

질의 내용

「건축법 시행령」 제27조의2제1항제1호에 따라 문화시설등(다중이용용도)으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 5,000㎡ 이상인 건축물을 공개공지 설치 대상으로 규정하고 있는바,

•  
• 다중이용용도별 바닥면적의 합계 중 적어도 어느 하나가 5,000㎡ 이상인 건축물을 의미하는지?
• 아니면, 다중이용용도로 사용되는 바닥면적을 모두 더한 면적이 5,000㎡ 이상인 건축물을 의미하는지?

회답 내용

국토교통부 회신에 따르면 다음과 같이 판단해야 합니다.

 

"「건축법 시행령」 제27조의2제1항제1호에 따른 건축물은 다중이용용도로 사용되는 바닥면적을 모두 더한 면적이 5,000㎡ 이상인 건축물을 의미합니다."

 

즉, 여러 개의 다중이용용도가 하나의 건축물에 혼합되어 있을 경우, 각 용도별 면적을 개별적으로 따지는 것이 아니라 그 용도들의 면적을 모두 합산하여 5,000㎡가 넘으면 공개공지 설치 의무가 발생합니다.

관련 법령

• 건축법 제43조 (공개 공지 등의 확보)
  • 일반주거지역, 준주거지역, 상업지역 등 지역의 환경을 쾌적하게 조성하기 위하여 대통령령으로 정하는 용도와 규모의 건축물은 공개 공지 또는 공개 공간(공개공지등)을 설치해야 함.
• 건축법 시행령 제27조의2제1항제1호 (공개공지 설치 대상 건축물)
  • 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운수시설(여객용), 업무시설 및 숙박시설로서 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 5,000㎡ 이상인 건축물.

왜 각 용도별이 아닌 '모두 더한 면적'으로 해석할까?

실무에서는 "문구가 애매하니 해석에 따라 설치 의무가 달라질 수 있는 것 아닌가?"라고 생각할 수 있습니다. 그러나 국토교통부 회신문에서 밝힌 '모두 더한 면적'의 해석 논리는 매우 명확합니다.

1. "합계"라는 문언의 일반적인 해석

• 어떤 대상의 "합계"라고 규정하고 있는 경우, 이는 특별한 언급이 없는 한 앞의 것(다중이용용도에 해당하는 모든 시설)을 모두 더한 것을 의미한다는 게 일반적인 해석 방식입니다.

1. 입법 취지 및 혼잡 해소 목적

• 공개공지 설치 의무의 목적은 불특정 다수가 이용하는 대형 건축물이 도심지에 들어설 때 발생할 수 있는 혼잡을 해소하고 주변 지역에 쾌적한 환경을 제공하는 데 있습니다.
• 불특정 다수가 이용하는지 여부는 건축물 전체에서 다중이용용도에 해당하는 시설 전부를 대상으로 판단하는 것이 타당합니다. 만약 각 용도별로 나누어 판단한다면, 전체적으로는 다중이 이용하게 하면서 용도별로는 규제를 회피하는 쪼개기 식 건축이 가능해져 입법 취지를 무색하게 할 우려가 있습니다.

1. 다른 조문과의 규정 방식 차이

• 건축법 시행령의 다른 조문(예: 제39조제1항제1호 등)에서는 각 용도별 면적을 개별적으로 가리키려는 경우, "해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 각각 일정 규모 이상인 경우"라고 명시하고 있습니다. 그러나 이 조문에는 "각각"이라는 표현이 없으므로, 모두 더한 것을 의미한다고 보는 것이 합리적입니다.

실무 적용 예시

사례

• 건축물 현황: 일반상업지역 내에 지상 10층 규모의 복합 건축물을 계획 중.
• 면적 세부 구성:
  • 업무시설(사무소): 4,000㎡
  • 판매시설(상점): 2,000㎡
  • 다중이용용도 소계: 6,000㎡

[잘못된 실무 검토]
업무시설은 4,000㎡, 판매시설은 2,000㎡로 각각은 5,000㎡ 미만임. 
따라서 각 용도별로 설치 의무가 발생하지 않으므로 공개공지를 설치하지 않아도 된다 (X)

[올바른 실무 검토]
업무시설과 판매시설은 모두 법령상 다중이용용도에 해당함. 
국토교통부 회신에 따라 두 용도의 바닥면적을 모두 더한 면적(6,000㎡)을 기준으로 판단함.
바닥면적 합계가 5,000㎡ 이상이므로, 공개공지를 반드시 설치해야 한다 (O).

설계 및 사업성 검토 시 주의사항

여러 가지 용도가 섞인 대규모 복합 프로젝트를 진행할 때는 초기 스페이스 프로그램 단계에서부터 공개공지 의무 대상 여부를 정확히 판단해야 합니다.

• 다중이용용도 범위의 엄격한 확인
  • 도면 검토 시 어떤 용도가 법적 다중이용용도(문화·집회, 종교, 판매, 운수, 업무, 숙박 등)에 해당하는지 꼼꼼히 확인하고, 해당 용도들의 면적을 누락 없이 합산해야 합니다.
• 쪼개기 식 설계의 불인정
  • 각 용도별 면적을 5,000㎡ 미만으로 나누어 맞추는 설계로는 공개공지 설치 의무를 회피할 수 없습니다. 따라서 초기 사업성 검토 단계에서 공개공지 설치 면적을 미리 반영하여 대지 이용 효율과 사업비를 계산해야 인허가 과정에서 큰 혼란을 막을 수 있습니다.
• 지자체 조례의 추가 확인
  • 건축법 시행령뿐만 아니라, 같은 조 제2호에 따라 지자체 조례로 다중이 이용하는 시설로서 공개공지 설치 대상을 추가로 정할 수 있으므로 해당 지역의 조례도 함께 검토해야 합니다.

결론

국토교통부 24-0663 회신문의 핵심은 "혼합 용도 건축물의 공개공지 의무 대상 판단 시, 다중이용용도의 면적은 모두 합산하여 기준으로 삼는다"는 점입니다.

도심지에서 대규모 복합 건축물을 계획할 때는 이 해석을 명확히 인지하고, 초기 단계부터 공개공지 설치 의무를 철저히 검토하여 주변 환경과 조화로우면서도 사업적으로 안전한 설계안을 만들어야 할 것입니다.

 

 

아래는 원문입니다.

 

· 질의요지
「건축법」 제43조제1항에서는 일반주거지역, 준주거지역 등 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역의 환경을 쾌
적하게 조성하기 위하여 대통령령으로 정하는 용도와 규모의 건축물은 일반이 사용할 수 있도록 대통령령으로 정하
는 기준에 따라 소규모 휴식시설 등의 공개 공지(: 공터) 또는 공개 공간(이하 “공개공지등”이라 함)을 설치하여야 한
다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제27조의2제1항제1호에서는 공개공지등을 설치해야 하
는 건축물의 종류 중 하나로 “문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설(각주: 「농수산물 유통 및 가격안정에 관한 법률」
에 따른 농수산물유통시설은 제외하며, 이하 같음), 운수시설(각주: 여객용 시설만 해당하며, 이하 같음), 업무시설 및
숙박시설(이하 ”문화시설등“이라 함)로서 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 5천 제곱미터 이상인 건축물”을 규정
하고 있는바,
「건축법 시행령」 제27조의2제1항제1호에 따른 건축물은 문화시설등의 용도(이하 “다중이용용도”라 함)로 사용되는
바닥면적을 모두 더한 면적이 5천 제곱미터 이상인 건축물을 의미하는지 아니면 다중이용용도별 바닥면적의 합계 중
적어도 어느 하나가 5천 제곱미터 이상인 건축물을 의미하는지?
· 회답
「건축법 시행령」 제27조의2제1항제1호에 따른 건축물은 다중이용용도로 사용되는 바닥면적을 모두 더한 면적이
5천 제곱미터 이상인 건축물을 의미합니다.
· 이유
먼저 「건축법」 제43조제1항에서는 일반주거지역, 준주거지역, 상업지역, 준공업지역 등 지역의 환경을 쾌적하게 조
성하기 위하여 ‘대통령령으로 정하는 용도와 규모의 건축물’은 일반이 사용할 수 있도록 공개공지등을 설치하도록 규
정하고 있고, 같은 법 시행령 제27조의2제1항제1호에서는 “바닥면적의 합계가 5천 제곱미터 이상인 건축물”이라고
명시하고 있어, 공개공지등을 설치해야 하는 의무 발생 여부는 “건축물”을 기준으로 판단하게 되는데, 어떤 대상의
“합계”라고 규정하고 있는 경우 앞의 것을 모두 더한 것을 의미한다는게 일반적인 해석인 점을 종합하여 보면, 같은
호에 따른 ‘문화시설등으로서 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계’란 대상 건축물에서 다중이용용도로 사용되는 바닥
면적을 모두 더한 면적을 의미한다고 보는 것이 문언에 부합하는 해석입니다.
그리고 「건축법」 제43조제1항에서는 일반주거지역, 상업지역 등 지역의 환경을 쾌적하게 조성하기 위하여 공개공지
등을 설치하여야 한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제27조의2제1항에서는 공개공지등을
설치해야 하는 건축물로 문화시설등으로서 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 5천 제곱미터 이상인 건축물(제1호),
다중이 이용하는 시설로서 건축조례로 정하는 건축물(제2호)을 각각 규정하고 있는바, 이를 종합하면 공개공지등의
설치 의무를 부여하는 목적은 다중()이 이용하는 용도의 건축물을 짓게 되는 경우 발생할 수 있는 혼잡을 해소하고 주
변 지역의 쾌적한 환경을 조성하기 위한 것이고, 특히 같은 항 제1호에서 그 규모에 따라 공개공지등을 설치하도록
규정한 것은 도심에서 불특정 다수인이 이용하는 대형 건축물에 일반 대중이 환경친화적으로 편리하게 이용할 수 있
는 공간을 확보하기 위한 취지인 점에 비추어 볼 때,(각주: 법제처 2021. 11. 18. 회신 21-0640 해석례 참조) 해당 건축
물 에 대하여 불특정 다수인이 이용하는지 여부는 문화시설등의 용도별로 구분하기 어렵고, 다중이용용도에 해당하
는 시설 전부를 대상으로 판단할 수밖에 없을 것인바, 같은 호에 따른 “해당 용도로 쓰는 바닥면적”의 의미는 다중이
용용도로 쓰이는 바닥면적을 그 용도별로 구분하지 않고 그 바닥면적의 합계를 모두 더한 규모를 기준으로 해석하는
것이 공개공지등의 설치 의무를 규정한 취지 및 조문 체계 등에 부합하는 해석입니다.