경사지 대지의 지하층 판단, 지표면 산정 기준은 무엇일까? (법제처 25-0252 해설)

고저차가 있는 대지의 지하층 산정 기준

경사지에 건축물을 계획하거나 대지에 고저차가 있는 경우, 특정 층이 법적 '지하층'에 해당하는지 여부는 사업성과 설계 방향을 결정하는 매우 중요한 요소입니다.

특히 대지의 고저차가 3미터를 넘는 상황이라면 다음과 같은 의문이 생기기 마련입니다.

• "고저차가 3미터를 넘으니 3미터마다 지표면을 따로 산정해야 할까?"
• "아니면 전체를 가중평균한 하나의 지표면을 기준으로 삼아야 할까?"

법제처는 2025년 회신문(법제처-25-0252)을 통해 경사지 대지에서 지하층을 판정할 때 적용해야 하는 명확한 지표면 산정 기준을 제시하였습니다.

질의 내용

「건축법」 제2조제1항제5호에 따른 지하층의 지표면을 산정할 때:

• 건축법 시행령 제119조제1항제10호를 적용해야 하는지?
• 아니면, 고저차가 3미터를 넘을 때 3미터 이내마다 지표면을 정하도록 한 같은 조 제2항을 적용할 수도 있는지?

법제처 회답

법제처는 다음과 같이 회답하였습니다.

"「건축법」에 따른 지하층의 지표면을 산정할 때에는 같은 법 시행령 제119조제1항제10호만을 적용해야 합니다."

즉, 고저차가 3미터를 넘는 대지라 하더라도 지하층 여부를 판단할 때는 3미터마다 지표면을 쪼개어 산정하는 방식을 적용할 수 없습니다.

관련 법령

• 건축법 제2조제1항제5호
  • "지하층"이란 건축물의 바닥이 지표면 아래에 있는 층으로서, 바닥에서 지표면까지의 평균높이가 해당 층 높이의 2분의 1 이상인 것을 말함.
• 건축법 시행령 제119조제1항제10호
  • 지하층의 지표면은 각 층의 주위가 접하는 각 지표면 부분의 높이를 그 지표면 부분의 수평거리에 따라 가중평균한 높이의 수평면으로 산정함.
• 건축법 시행령 제119조제2항
  • 건축물의 면적·높이 및 층수 등을 산정할 때 지표면에 고저차가 있는 경우 가중평균한 수평면을 지표면으로 보되, 고저차가 3미터를 넘는 경우에는 3미터 이내의 부분마다 지표면을 산정함. (단, 제1항제10호는 제외한다고 명시)

왜 3미터마다 제외하고 가중평균을 적용할까?

실무에서는 "경사도가 심해 고저차가 3미터를 넘어가면 당연히 시행령 제119조제2항에 따라 3미터마다 지표면을 끊어서 검토해야 하는 것 아닌가?"라는 착오를 하기 쉽습니다. 하지만 법제처가 밝힌 명확한 이유는 다음과 같습니다.

1. 명확한 문언 및 조문 체계 (괄호 규정의 존재)

• 건축법 시행령 제119조제2항 전단에서는 고저차에 따른 지표면 산정 기준을 규정하면서, 괄호를 통해 "제10호는 제외한다"고 명시하고 있습니다.
• 즉, 법령 자체에서 지하층 지표면 산정(제10호)만큼은 이 3미터 분할 규정을 적용하지 못하도록 원천 차단하고 있는 것입니다.

1. 해설 및 실무상의 혼란 방지

• 만약 지하층 여부를 판단할 때 3미터마다 쪼개는 규정(제2항)을 적용해 버리면, 대상 층의 높이가 3미터를 초과할 때 같은 항 후단에 따라 둘 이상의 지표면이 산정되는 모순이 발생합니다.
• 이 경우 기준이 되는 지표면을 확정할 수 없어, 해당 층이 지하층인지 아닌지 판정하는 과정에서 극심한 혼란이 발생하게 됩니다.

실무 적용 예시

사례

• 현황: 대지의 경사가 심해 건축물 주위가 접하는 지표면의 최저점과 최고점 고저차가 5미터인 대지.
• 대상: 건축물의 특정 층이 지하층 요건(바닥에서 지표면까지 평균높이가 층 높이의 1/2 이상)을 충족하는지 검토.

[잘못된 실무 검토] 고저차가 5미터이므로 건축법 시행령 제119조제2항에 따라 3미터 이내 부분마다 지표면을 각각 따로 정하여 지하층 여부 검토 (X)

[올바른 실무 검토] 시행령 제119조제2항은 제외! 같은 조 제1항제10호에 따라 고저차에 상관없이 층 주위에 접하는 모든 지표면 부분을 수평거리에 따라 가중평균한 '단 하나의 수평면'을 지표면으로 산정 (O)

설계 시 주의사항

둘 이상의 고저차가 있는 대지에서 설계안을 검토할 때는 적용 목적에 따라 지표면 산정 방식을 철저히 분리해야 합니다.

• 건축물 높이, 처마높이, 산정용 지표면
  • 건축법 시행령 제119조제2항 적용.
  • 고저차가 3미터를 넘는다면 3미터 이내의 부분마다 지표면을 각각 산정하여 적용.
• 지하층 판정용 지표면
  • 건축법 시행령 제119조제1항제10호 적용.
  • 고저차가 3미터를 넘든 상관없이, 오직 해당 층 전체 주위를 수평거리에 따라 가중평균한 단 하나의 수평면만 인정.

결론

법제처 25-0252 회신문의 핵심은 "지하층 산정용 지표면은 고저차 분할 규정(3미터 제한)을 절대 적용할 수 없다"는 점입니다.

경사지 건축물 설계 시 지하층 인정 여부에 따라 용적률 제외 혜택 및 층수 산정 등이 완전히 달라지므로, 초기 기획 단계에서 3미터 분할 지표면을 지하층 판단에 잘못 대입하여 사업성 검토에 오류가 생기지 않도록 각별히 유의해야 하겠습니다.

 

 

아래는 원문입니다.

 

· 질의요지
「건축법」 제2조제1항제5호에서는 “지하층”이란 건축물의 바닥이 지표면 아래에 있는 층으로서 바닥에서 지표면까
지 평균높이가 해당 층 높이의 2분의 1 이상인 것을 말한다고 규정하고 있고,
「건축법 시행령」 제119조제1항제10호에서는 「건축법」 제2조제1항제5호에 따른 지하층의 지표면은 각 층의 주위가
접하는 각 지표면 부분의 높이를 그 지표면 부분의 수평거리에 따라 가중평균한 높이의 수평면을 지표면으로 산정한
다고 규정하고 있는 한편,
「건축법 시행령」 제119조제2항에서는 같은 조 제1항 각 호(제10호는 제외함)에 따른 기준에 따라 건축물의 면적·높
이 및 층수 등을 산정할 때 지표면에 고저차가 있는 경우에는 건축물의 주위가 접하는 각 지표면 부분의 높이를 그
지표면 부분의 수평거리에 따라 가중평균한 높이의 수평면을 지표면으로 보되(전단), 고저차가 3미터를 넘는 경우에
는 그 고저차 3미터 이내의 부분마다 그 지표면을 정한다고 규정(후단)하고 있는바,
「건축법」 제2조제1항제5호에 따른 지하층의 지표면을 산정할 때 같은 법 시행령 제119조제1항제10호를 적용해야
하는지, 아니면 같은 조 제2항을 적용할 수도 있는지?
· 회답
「건축법」 제2조제1항제5호에 따른 지하층의 지표면을 산정할 때에는 같은 법 시행령 제119조제1항제10호를 적용
해야 합니다.
· 이유
「건축법」 제2조제1항제5호에서는 “지하층”이란 건축물의 바닥이 지표면 아래에 있는 층으로서 바닥에서 지표면까
지 평균높이가 해당 층 높이의 2분의 1 이상인 것을 말한다고 규정하고 있을 뿐, 같은 규정에서 지표면의 산정 방식까
지 구체적으로 정하고 있지는 않습니다.
다만, 「건축법 시행령」 제119조에서는 「건축법」 제84조의 위임에 따라 건축물의 면적·높이 및 층수 등 「건축법」에
서 필요한 각종 산정방법에 대하여 규정하고 있는데, 같은 법 시행령 제119조제1항제10호에서는 같은 법 제2조제1항
제5호에 따른 지하층의 지표면은 각 층의 주위가 접하는 각 지표면 부분의 높이를 그 지표면 부분의 수평거리에 따라
가중평균한 높이의 수평면을 지표면으로 산정한다고 하여 지하층의 지표면 산정방식을 특정하여 규율하고 있습니다.
그리고 「건축법 시행령」 제119조제1항제2호, 제5호 및 제6호 등에서는 건축면적, 건축물의 높이, 처마높이 등을 판
단할 때 “지표면”을 기준으로 판단하도록 하고 있고, 같은 조 제2항에서는 지표면에 고저차가 있는 경우에는 건축물
의 주위가 접하는 각 지표면 부분의 높이를 그 지표면 부분의 수평거리에 따라 가중평균한 높이의 수평면을 지표면으
로 보되(전단), 그 고저차가 3미터를 넘는 경우에는 그 고저차 3미터 이내의 부분마다 그 지표면을 정한다고 규정(후
단)하여 「건축법 시행령」 제119조제1항제10호와는 다른 방식으로 건축면적, 건축물의 높이, 처마면적 등을 판단할
때 기준이 되는 지표면을 산정하도록 하는 규정을 두고 있는데, 이 때 「건축법 시행령」 제119조제2항 전단에서는 괄
호를 두어 같은 조 제1항제10호, 즉 지하층의 지표면 산정에 관하여는 같은 조 제2항에 따른 지표면 산정방식의 적용
을 제외하고 있습니다.
그렇다면 「건축법」 제2조제1항제5호에 따른 지하층의 지표면을 산정할 때에는 「건축법 시행령」 제119조제2항이
적용될 수 없고, 같은 조 제1항제10호를 적용해야 한다는 것이 문언 및 조문 체계상 명확합니다.