위반건축물 해체명령을 받으면 해체허가도 받아야 할까? (법제처 26-0258 해설)

건축법상 해체명령을 받았는데 바로 철거하면 될까?

위반건축물에 대해 허가권자로부터 「건축법」 제79조에 따른 해체명령을 받은 경우가 있습니다.

이 경우 건축물을 반드시 철거해야 하는 상황인데, 별도로 「건축물관리법」에 따른 해체허가까지 받아야 하는지 의문이 생길 수 있습니다.

법제처는 2026년 회신문(26-0258)을 통해 이에 대한 해석을 제시하였습니다.

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질의 내용

「건축법」 제79조 제1항에 따라 허가권자로부터 건축물 해체명령을 받은 경우,

건축물 관리자는 해당 건축물을 철거(해체)하기 위해 별도로 「건축물관리법」 제30조에 따른 해체허가를 받아야 하는가?

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법제처 회답

법제처는 다음과 같이 회답하였습니다.

건축법에 따른 해체명령을 받은 경우에도 건축물을 해체하려면 건축물관리법에 따른 해체허가를 받아야 한다.

즉,

• 해체명령 = 철거해야 한다는 행정명령
• 해체허가 = 안전한 해체공사를 위한 별도 절차

이므로 두 절차는 별개라는 것입니다.

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왜 해체허가를 또 받아야 할까?

많은 사람들이

"어차피 철거하라고 명령받았는데 허가까지 또 받는 것은 불필요하지 않은가?"

라고 생각할 수 있습니다.

하지만 법제처는 두 제도의 목적이 다르다고 보았습니다.

건축법상 해체명령

건축법 위반 상태를 시정하기 위한 행정조치

예시

• 무허가 건축물
• 위반 증축
• 불법 용도변경

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건축물관리법상 해체허가

건축물 해체 과정에서 발생할 수 있는 안전사고를 예방하기 위한 절차

검토사항

• 해체계획서
• 작업순서
• 구조안전계획
• 감리자 지정
• 현장 안전관리

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실무 적용 사례

사례 1

불법 증축된 건축물

↓

구청에서 해체명령

↓

관리자

"명령을 받았으니 바로 철거"

❌ 불가

↓

해체허가 절차 진행

↓

허가 후 해체공사 착수

⭕ 가능

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사례 2

위반건축물 이행강제금 부과 중

↓

시정명령으로 해체 진행

↓

건축물관리법상 해체허가 대상 규모

↓

해체허가 필수

⭕ 적용

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법제처 해설의 핵심

법제처는 다음 사항을 중요하게 보았습니다.

• 해체명령과 해체허가는 서로 다른 제도
• 위반건축물도 일반 건축물과 동일하게 안전관리 필요
• 해체공사 중 붕괴사고 예방이 중요
• 건축물관리법은 해체공사의 안전관리 강화를 위해 제정됨

따라서 위반건축물이라는 이유만으로 해체허가 절차를 생략할 수는 없다고 판단하였습니다.

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실무 해설

실무에서는 간혹

"행정명령을 받았으니 바로 철거 가능하다"

고 오해하는 경우가 있습니다.

하지만 해체허가 대상 건축물이라면 위반건축물 여부와 관계없이 건축물관리법에 따른 해체허가 절차를 거쳐야 합니다.

특히 최근에는

• 해체계획서 검토
• 해체감리
• 현장점검

등 안전관리 절차가 강화되고 있어 반드시 사전에 검토하는 것이 필요합니다.

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결론

법제처 26-0258 회신문에 따르면 건축법상 해체명령을 받은 경우에도 건축물을 실제로 해체하려면 건축물관리법에 따른 해체허가를 받아야 합니다.

즉,

"해체명령 = 해체허가 면제"

로 해석할 수 없으며,

위반건축물이라 하더라도 일반 건축물과 동일하게 해체허가 절차를 거쳐 안전하게 해체공사를 진행해야 합니다.

 

 

 

아래는 원문입니다.

 

· 질의요지
「건축법」 제79조제1항에서는 허가권자(각주: 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청
장을 말하며(「건축법」 제4조의4제1항 각 호 외의 부분 참조), 이하 같음)는 같은 법 또는 같은 법에 따른 명령이나 처
분에 위반되는 대지나 건축물에 대하여 같은 법에 따른 허가 또는 승인을 취소하거나 그 건축물의 건축주등(각주: 건
축물의 건축주·공사시공자·현장관리인·소유자·관리자 또는 점유자를 말하며, 이하 같음)에게 공사의 중지를 명하거나
상당한 기간을 정하여 그 건축물의 해체 등을 명할 수 있다고 규정하고 있고, 「건축물관리법」 제30조제1항 본문에서
는 관리자(각주: 관계 법령에 따라 해당 건축물의 관리자로 규정된 자 또는 해당 건축물의 소유자를 말하며(이 경우
해당 건축물의 소유자와의 관리계약 등에 따라 건축물의 관리책임을 진 자는 관리자로 봄)(「건축물관리법」 제2조제
3호 참조), 이하 같음)가 건축물을 해체하려는 경우 특별자치시장 등에게 허가를 받아야 한다고 규정하고 있는바,
허가권자로부터 「건축법」 제79조제1항에 따른 건축물의 해체 명령(이하 “해체 명령”이라 함)을 받은 경우, 관리자는
해당 건축물을 해체하려면 「건축물관리법」 제30조제1항에 따른 해체 허가(이하 “해체 허가”라 함)를 받아야 하는지?
· 회답
이 사안의 경우, 관리자는 해당 건축물을 해체하려면 해체 허가를 받아야 합니다.
· 이유
먼저 「건축물관리법」 제30조제1항 본문에서는 관리자가 건축물을 해체하려는 경우에는 허가권자의 허가를 받아야
한다고 규정하고 있는데, 여기서 건축물은 「건축법」 제2조제1항제2호에 따른 건축물을 말하고, 같은 법 제79조제1항
에 따른 해체 명령은 「건축법」이 적용되는 건축물을 대상으로 할 수 있으므로, 관리자는 해당 건축물을 해체하려면 「
건축물관리법」에 따라 해체 허가를 받아야 한다고 보는 것이 문언에 부합하는 해석입니다.
그리고 입법목적을 달리하는 법률들이 일정한 행위 의무와 요건을 각각 부여하고 있는 경우에는 어느 법률이 다른
법률에 우선하여 배타적으로 적용된다고 해석되지 않는 이상 그 행위에 관하여 각 법률의 규정에 따른 의무와 요건을
각각 갖추어야 할 것인데(각주: 대법원 1995. 1. 12. 선고 94누3216 판결례 참조), 「건축법」은 건축물의 대지·구조·설
비 기준 및 용도 등을 정하여(제1조) 원칙적으로 건축행위를 제한하고 요건이 충족되는 경우 이를 해제하여 건축이
가능하도록 허가하는 규제법적 성격을 가지는 법률로서(각주: 2018. 8. 30. 의안번호 제2015177호로 발의된 건축물관
리법안 국회 국토교통위원회 심사보고서 참조), 해체 명령은 「건축법」 위반에 대한 시정명령(각주: 대법원 1994. 2.
22. 선고 93누10644 판결례 참조)인 반면, 「건축물관리법」은 건축물의 안전을 확보하고 편리·쾌적·미관·기능 등 사용
가치를 유지·향상시키기 위해 안전하게 해체하는 데 필요한 사항 등 건축물의 유지·관리에 관한 내용을 규정하고 있
는 법률로서, 해체 허가는 해체 공사의 개요, 작업순서, 해체공법 및 구조안전계획 등이 포함된 해체계획서의 적정성
여부에 대한 사전 검토 및 승인 절차라는 점에 비추어 볼 때, 해체 명령과 해체 허가는 그 입법목적 및 내용이 서로 다
른 행위라고 할 것입니다.
그렇다면 특정 건축물이 「건축법」 및 같은 법에 따른 처분 또는 명령에 위반되는 경우, 허가권자는 같은 법에서 정
하는 바에 따라 건축 허가 등을 취소하거나 해체 등의 시정명령을 내릴 수 있고, 해체 명령 등을 받은 위반 건축물의
관리자는 「건축물관리법」에서 정하고 있는 해체 허가 절차에 따라 해체 공사를 실시하여야 한다고 보는 것이 관계
법령의 규정체계에 부합합니다.