둘 이상의 용도지역에 걸친 대지의 높이기준
공동주택을 계획하다 보면 하나의 대지가 두 개 이상의 용도지역에 걸치는 경우가 있습니다.
대표적으로
- 준주거지역
- 제3종일반주거지역
에 동시에 걸친 대지입니다.
이 경우 채광 확보를 위한 건축물 높이 기준은 어느 용도지역 기준을 적용해야 할까요?
법제처는 2026년 회신문(26-0054)을 통해 이에 대한 해석을 제시하였습니다.
질의 내용
공동주택을 건축하려는 대지가
- 준주거지역 10,000㎡
- 제3종일반주거지역 8,000㎡
로 구성되어 있어 준주거지역 면적이 과반을 차지하는 경우,
건축법 시행령 제86조에 따른 채광 확보를 위한 건축물 높이 기준은
- 건축법 제54조를 적용해야 하는지
- 국토계획법 제84조를 적용해야 하는지
에 대한 질의입니다.
법제처 회답
법제처는 다음과 같이 회답하였습니다.
공동주택의 채광 등의 확보를 위한 높이 기준은 건축법 제54조에 따라 판단해야 한다.
즉,
대지의 과반이 속한 용도지역의 기준을 적용하게 됩니다.
관련 법령
건축법 제54조
대지가 둘 이상의 지역·지구 또는 구역에 걸치는 경우 대지의 과반이 속하는 지역의 건축법 규정을 적용
건축법 제61조
공동주택의 채광 확보를 위한 높이 제한 규정
건축법 시행령 제86조
공동주택 채광 확보를 위한 높이 및 동간거리 기준
왜 국토계획법이 아닌 건축법을 적용할까?
실무에서는
"용도지역이 두 개 이상 걸치면 국토계획법 제84조를 적용하는 것 아닌가?"
라는 의문이 생길 수 있습니다.
하지만 법제처는 채광 확보를 위한 높이기준의 성격에 주목하였습니다.
국토계획법
주요 목적
- 토지 이용
- 건폐율
- 용적률
- 용도지역 관리
즉 토지의 효율적 이용을 위한 규제
건축법
주요 목적
- 건축물 안전
- 채광
- 환기
- 일조
- 환경 확보
즉 건축물 자체의 성능 확보를 위한 규제
따라서 채광 확보를 위한 높이제한은 건축법상 규제로 보아야 한다고 판단하였습니다.
실무 적용 예시
사례
대지면적
- 준주거지역 55%
- 제3종일반주거지역 45%
공동주택 계획
↓
건축법 제54조 적용
↓
과반이 속한 준주거지역 기준 적용
↓
채광 확보를 위한 높이 기준 검토
설계 시 주의사항
둘 이상의 용도지역에 걸친 공동주택 설계 시에는
다음 사항을 구분하여 검토해야 합니다.
건폐율·용적률
국토계획법 제84조 검토
채광 확보를 위한 높이제한
건축법 제54조 검토
일조 및 동간거리
건축법 제61조 및 시행령 제86조 검토
실무에서는 이 부분을 혼동하는 경우가 많아 초기 사업성 검토 단계에서부터 구분하는 것이 중요합니다.
실무 해설
이번 회신문의 핵심은
"채광 확보를 위한 건축물 높이 제한은 건축법상 규제"
라는 점입니다.
따라서 준주거지역과 제3종일반주거지역이 혼재된 대지라 하더라도 채광 확보를 위한 높이 기준은 건축법 제54조에 따라 대지의 과반이 속한 용도지역 기준을 적용하게 됩니다.
이는 건축물의 안전성과 주거환경 확보를 위한 규정이라는 점에서 국토계획법상 일반적인 건축제한과 구별됩니다.
결론
법제처 26-0054 회신문에 따르면 공동주택 부지가 둘 이상의 용도지역에 걸쳐 있는 경우 채광 확보를 위한 건축물 높이 기준은 건축법 제54조를 적용해야 합니다.
따라서 대지의 과반이 속하는 용도지역의 기준에 따라 건축법 제61조 및 시행령 제86조를 검토하는 것이 타당합니다.
아래는 원문입니다.
· 질의요지
「건축법」 제54조제1항에서는 대지가 이 법이나 다른 법률에 따른 지역·지구 또는 구역에 걸치는 경우에는 그 건축물
과 대지의 전부에 대하여 대지의 과반()이 속하는 지역·지구 또는 구역 안의 건축물 및 대지 등에 관한 이 법의 규정을
적용한다고 규정하고 있고, 같은 법 제61조제2항 및 같은 법 시행령 제86조제3항에서는 채광 확보를 위한 공동주택
의 높이 기준을 규정하고 있는바,
공동주택을 건축하려는 대지가 준주거지역과 제3종일반주거지역에 걸치는 경우(각주: 준주거지역의 면적은
10,000㎡이고 제3종일반주거지역의 면적은 8,000㎡로, 준주거지역의 면적이 과반인 경우를 전제로 함), 해당 대지 건
축물의 채광 등의 확보를 위한 높이 기준에 대해서는 「건축법」 제54조제1항에 따라 같은 법 제61조제2항이 적용되
는지 아니면 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 함) 제84조제1항이 적용되는지?
· 회답
이 사안의 경우, 해당 대지 건축물의 채광 등의 확보를 위한 높이 기준에 대해서는 「건축법」 제54조제1항에 따라 같
은 법 제61조제2항이 적용됩니다.
· 이유
먼저 「건축법」 제54조제1항에서는 대지가 이 법이나 다른 법률에 따른 지역에 걸치는 경우에는 그 건축물과 대지의
전부에 대하여 대지의 과반이 속하는 지역 안의 건축물 및 대지 등에 관한 “이 법의 규정”을 적용한다고 규정하고 있
고, 채광 확보를 위한 건축물의 높이 기준에 대해서는 「건축법」 제61조제2항 및 같은 법 시행령 제86조제3항에서 구
체적으로 규정하고 있는바, 하나의 대지가 준주거지역과 제3종일반주거지역에 걸쳐 있는 경우 해당 대지에서 채광
등의 확보를 위한 건축물의 높이는 「건축법」 제54조제1항이 적용되는 것이 원칙입니다.
한편 국토계획법 제84조제1항 본문에서는 하나의 대지가 둘 이상의 용도지역·용도지구 또는 용도구역(이하 “용도지
역등”이라 함)에 걸치는 경우로서 각 용도지역등에 걸치는 부분 중 가장 작은 부분의 규모가 일정 규모 이하인 경우에
는 전체 대지의 건폐율 및 용적률은 각 부분이 전체 대지 면적에서 차지하는 비율을 고려하여 각 용도지역등별 건폐
율 및 용적률을 가중평균한 값을 적용하고, 그 밖의 건축 제한 등에 관한 사항은 그 대지 중 가장 넓은 면적이 속하는
용도지역등에 관한 규정을 적용한다고 규정하고 있는바, 이 사안에서 「건축법」 제54조제1항의 적용이 배제되고 국토
계획법 제84조제1항이 적용되는지 살펴볼 필요가 있습니다.
그런데 「건축법」은 건축물의 대지·구조·설비 기준 및 용도 등을 정하여 건축물의 안전·기능·환경 및 미관의 향상을 목
적으로 하는 법률로서(제1조), 가로구역에서의 건축물의 높이 제한(제60조), 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제
한(제61조) 등에 대해서 구체적으로 규정하고 있는 반면, 국토계획법은 국토의 이용·개발과 보전을 위한 계획의 수립
및 집행 등에 필요한 사항을 정하고, 용도지역등의 지정을 통해 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로
써 토지의 경제적·효율적 이용을 목적으로 하는 법률로서, 건축물 등의 용도·종류 및 규모 등의 제한(제76조), 용도지
역별 건폐율(제77조) 등을 용도지역별로 세부적으로 규정하고 있습니다.
그렇다면 「건축법」과 국토계획법은 입법목적이 서로 다른 법률로서, ‘채광 등의 확보를 위한 높이 기준’은 국토계획
법에 따른 토지의 경제적·효율적 이용을 위한 ‘건축 제한’에 해당한다기보다는 건축물 자체의 안전·기능·환경 등에 관
한 규제로서 「건축법」상의 규율 대상으로 보아야 합니다.
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