신고 대상 대수선 리모델링도 건축사 공사감리가 필요할까? (법제처 24-0569 해설)

신고 대상 대수선도 공사감리 대상일까?

건축 실무에서는 리모델링 공사를 진행할 때 허가 대상인지, 신고 대상인지에 따라 공사감리 의무가 달라지는지 혼동하는 경우가 있습니다.

특히 「건축법 시행령」 제6조제1항제6호에 따른 리모델링이 건축신고 대상 대수선에 해당하는 경우에도 건축사를 공사감리자로 지정해야 하는지가 쟁점이었습니다.

법제처는 2024년 회신문(24-0569)을 통해 이에 대한 명확한 해석을 제시했습니다.

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질의 내용

「건축법 시행령」 제6조제1항제6호에 따른 건축물을 리모델링하는 경우,

그 리모델링이 「건축법」 제14조에 따른 신고 대상 대수선에 해당하더라도

건축사를 공사감리자로 지정해야 하는지에 대한 질의입니다.

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법제처 회답

법제처는 다음과 같이 회답했습니다.

신고 대상 대수선에 해당하는 리모델링이라도 건축사를 공사감리자로 지정해야 합니다.

 

즉,

• 허가 대상 리모델링 ⭕ 감리 필요
• 신고 대상 리모델링 ⭕ 감리 필요

입니다.

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왜 신고 대상인데도 감리가 필요할까?

많은 실무자들이

"신고 대상이면 허가보다 절차가 간단하니 감리도 필요 없지 않을까?"

라고 생각하기 쉽습니다.

하지만 법제처는 「건축법」에서 리모델링의 개념에는 대수선이 포함된다고 보았습니다.

 

또한 「건축법 시행령」 제19조에서는

리모델링의 경우를 공사감리 대상으로 규정하면서,

건축신고 대상 대수선을 제외한다는 규정을 두고 있지 않습니다.

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입법 연혁도 같은 결론

법제처는 시행령의 개정 연혁도 검토했습니다.

과거 규정에서도

• 건축허가 대상은 신고 대상 건축물을 제외했지만,
• 리모델링의 경우에는 신고 대상 대수선을 제외하는 규정을 두지 않았습니다.

즉, 입법자는 처음부터 신고 대상 리모델링도 공사감리 대상으로 보려는 취지를 유지해 왔다고 해석했습니다.

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공사감리 제도의 목적

공사감리 제도는 단순한 행정절차가 아닙니다.

건축사가

• 관계 법령 준수 여부
• 설계도서 적합 여부
• 시공 품질
• 안전관리

등을 확인하여 부실시공을 예방하고 건축물의 안전을 확보하기 위한 제도입니다.

특히 리모델링 대상 건축물은

• 노후 건축물
• 사용승인 후 15년 이상 경과한 건축물
• 리모델링 활성화 구역의 건축물

등이 포함되므로 안전 확보의 필요성이 더욱 크다고 보았습니다.

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실무 적용 예시

사례 1

사용승인 후 20년 된 업무시설

↓

신고 대상 대수선

↓

건축사 공사감리 ⭕

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사례 2

15년 이상 경과한 공동주택

↓

리모델링

↓

건축사 공사감리 ⭕

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사례 3

리모델링 활성화 구역 내 건축물

↓

신고 대상 대수선

↓

건축사 공사감리 ⭕

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설계 및 감리 실무 시 주의사항

리모델링 계획 시에는

✅ 「건축법 시행령」 제6조제1항제6호 해당 여부

✅ 허가 대상인지 신고 대상인지

✅ 공사감리 대상 여부

를 함께 검토해야 합니다.

특히 신고 대상이라는 이유만으로 공사감리를 생략해서는 안 됩니다.

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결론

법제처 24-0569 회신문에 따르면,

「건축법 시행령」 제6조제1항제6호에 따른 건축물의 리모델링이 신고 대상 대수선에 해당하더라도 건축사를 공사감리자로 지정해야 합니다.

따라서 실무에서는 신고 대상 여부만으로 감리 의무를 판단하지 말고, 해당 리모델링이 시행령상 공사감리 대상인지 함께 검토해야 합니다.

 

 

아래는 원문입니다.

· 질의요지
「건축법」 제25조제1항에서는 건축주는 대통령령으로 정하는 용도·규모 및 구조의 건축물을 건축하는 경우 건축사나
대통령령으로 정하는 자를 공사감리자(각주: 공사시공자 본인 및 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제2조에 따른
계열회사는 제외하며, 이하 같음)로 지정하여 공사감리를 하게 하여야 한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 마련된
같은 법 시행령 제19조제1항제1호에서는 같은 법 제11조에 따라 건축허가를 받아야 하는 건축물(같은 법 제14조에
따른 건축신고 대상 건축물은 제외함)을 건축하는 경우(가목)와 같은 영 제6조제1항제6호에 따른 건축물을 리모델링
하는 경우(나목)에는 건축사를 공사감리자로 지정하도록 규정하고 있는바,
「건축법 시행령」 제6조제1항제6호에 따른 건축물의 리모델링이 「건축법」 제14조제1항에 따른 신고 대상 대수선(이
하 “신고 대상 대수선”이라 함)에 해당하는 경우에도 같은 영 제19조제1항제1호나목에 따라 건축사를 공사감리자로
지정해야 하는지?

 

· 회답
「건축법 시행령」 제6조제1항제6호에 따른 건축물의 리모델링이 신고 대상 대수선에 해당하는 경우에도 같은 영 제
19조제1항제1호나목에 따라 건축사를 공사감리자로 지정해야 합니다.

 

· 이유
먼저 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필
요가 없거나 제한될 수밖에 없다고 할 것인데(각주: 대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례 참조), 「건축법」 제
2조제1항제10호에 따르면 “리모델링”이란 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 “대수선”하거나 건
축물의 일부를 증축 또는 개축하는 행위를 말하므로 리모델링에는 대수선이 포함되는 것이 문언상 명확하고, 같은 법
제11조제1항 및 같은 법 제14조제1항에 따르면 건축물을 대수선하려는 자는 허가를 받거나 신고를 해야 하는데, 같
은 법 시행령 제19조제1항제1호나목에서는 건축사를 공사감리자로 지정해야 하는 경우로서 같은 영 제6조제1항제
6호에 따른 건축물을 리모델링하는 경우를 규정하면서, 같은 영 제19조제1항제1호가목에서 건축신고 대상 건축물을
해당 규정의 적용 대상에서 제외한 것과 달리 신고 대상 대수선에 해당하는 리모델링을 해당 규정의 적용 대상에서
제외하는 규정을 두고 있지는 않은바, 허가 대상 대수선인지 또는 신고 대상 대수선인지 여부와 관계없이 “같은 영 제
6조제1항제6호에 따른 건축물을 리모델링하는 경우”에 해당하는 경우라면 같은 영 제19조제1항제1호나목에 따라 건
축사를 공사감리자로 지정해야 한다고 해석하는 것이 타당합니다.