대수선 공사 후에도 사용승인을 받아야 할까? (법제처 24-0991 해설)

대수선도 사용승인 대상일까?

건축 실무에서는 신축이나 증축 공사 후 사용승인을 받는 것은 잘 알려져 있습니다.

하지만 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등을 변경하는 대수선 공사를 완료한 경우에도 사용승인을 받아야 하는지 혼동되는 경우가 있습니다.

법제처는 2025년 회신문(24-0991)을 통해 이에 대한 명확한 해석을 제시하였습니다. 

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질의 내용

건축주가 건축물의 대수선을 완료한 후 그 건축물을 사용하려는 경우,

건축법 제22조 제1항에 따라 허가권자에게 사용승인을 신청해야 하는지에 대한 질의입니다. 

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법제처 회답

법제처는 다음과 같이 회답하였습니다.

건축주가 건축물의 대수선을 완료한 후 그 건축물을 사용하려는 경우에는 사용승인을 신청하여야 한다. 

 

 

즉,

사용승인 대상

✅ 신축

✅ 증축

✅ 개축

✅ 재축

✅ 이전

✅ 대수선

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으로 보아야 합니다.

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왜 대수선도 사용승인 대상일까?

많은 사람들이

"건축이 아니라 대수선인데 사용승인이 필요한가?"

라고 생각할 수 있습니다.

그러나 건축법 제11조에서는

건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 허가를 받아야 한다

고 규정하고 있습니다. 

또한 건축법 제14조의 건축신고 대상에도 일정한 대수선이 포함되어 있습니다. 

법제처는 이러한 규정을 종합하면

대수선 역시 건축법상 허가 또는 신고를 전제로 하는 공사이므로 사용승인 대상에 포함된다고 해석하였습니다. 

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대수선은 단순 수리가 아니다

건축법상 대수선은

• 기둥
• 보
• 내력벽
• 주계단

등 주요 구조부를 수선·변경하거나 증설하는 행위를 말합니다. 

즉,

도배나 바닥교체 같은 단순 유지보수가 아니라

건축물의 구조안전에 영향을 줄 수 있는 공사입니다.

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사용승인 제도의 취지

사용승인은

허가받은 설계도서대로 시공되었는지,

건축행정 목적에 적합하게 공사가 완료되었는지를 확인하기 위한 절차입니다. 

따라서

대수선도 공사 전에는 허가나 신고를 받고,

공사 후에는 허가 내용대로 시공되었는지 확인받아야 한다는 것이 법제처의 판단입니다. 

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실무 적용 예시

사례 1

기둥 3개 증설

→ 대수선 해당

→ 허가 또는 신고

→ 공사 완료 후 사용승인 ⭕

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사례 2

주계단 구조 변경

→ 대수선 해당

→ 사용승인 ⭕

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사례 3

내력벽 일부 철거

→ 대수선 해당

→ 사용승인 ⭕

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사례 4

도배, 장판 교체

→ 대수선 아님

→ 사용승인 대상 아님

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법제처 해설의 핵심

법제처는 특히 건축법 시행규칙의 서식도 근거로 제시했습니다.

사용승인 신청서와 사용승인서 서식에는

"건축·대수선 또는 용도변경"

이라는 문구가 명시되어 있습니다. 24-0991 회신문.pdf

즉,

국토교통부령에서도 이미 대수선을 사용승인 대상으로 전제하고 있다는 의미입니다.

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설계 및 감리 시 주의사항

대수선 공사의 경우

✅ 건축허가 또는 건축신고 여부 확인

✅ 공사감리 대상 여부 확인

✅ 공사완료도서 작성

✅ 사용승인 신청

을 반드시 검토해야 합니다.

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결론

회신문에 따르면,

건축물의 대수선을 완료한 후 건축물을 사용하려는 경우에도 건축법 제22조에 따른 사용승인을 받아야 합니다. 

따라서 실무에서는 대수선을 단순 수선공사로 보지 말고, 허가·신고와 사용승인 절차까지 함께 검토해야 합니다.

 

 

아래는 원문입니다.

 

 

· 질의요지
「건축법」 제22조제1항에서는 건축주가 같은 법 제11조·제14조 또는 제20조제1항에 따라 허가를 받았거나 신고를
한 건축물의 건축공사를 완료(각주: 하나의 대지에 둘 이상의 건축물을 건축하는 경우 동()별 공사를 완료한 경우를
포함함)한 후 그 건축물을 사용하려면 같은 법 제25조제6항에 따라 공사감리자가 작성한 감리완료보고서(각주: 「건축
법」 제25조제1항에 따른 공사감리자를 지정한 경우만 해당됨)와 국토교통부령으로 정하는 공사완료도서를 첨부하여
허가권자에게 사용승인을 신청하여야 한다고 규정하고 있는바,
건축주가 건축물의 대수선을 완료한 후 그 건축물을 사용하려는 경우, 같은 법 제22조제1항에 따라 허가권자에게 사
용승인을 신청하여야 하는지?

 

· 회답
건축주가 건축물의 대수선을 완료한 후 그 건축물을 사용하려는 경우, 「건축법」 제22조제1항에 따라 허가권자에게
사용승인을 신청하여야 합니다.

 

· 이유
「건축법」 제2조제1항제8호에서는 “건축”이란 건축물을 신축·증축·개축·재축()하거나 건축물을 이전하는 것을 말한다
고 규정하고 있고, 같은 법 제2조제1항제9호에서는 “대수선”이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부
형태를 수선·변경하거나 증설하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다고 규정하고 있으며, 그 위임에 따라 마
련된 같은 법 시행령 제3조의2에서는 같은 법 제2조제1항제9호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 기둥을 증설 또는
해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것 등에 해당하는 것으로서 증축·개축 또는 재축에 해당하지 아니하는 것
을 말한다고 규정하고 있는바, 이 사안의 경우와 같이 대수선이 「건축법」 제22조제1항에 따른 같은 법 제11조·제
14조 또는 제20조제1항에 따라 허가를 받았거나 신고를 한 건축물의 “건축공사”에 해당하여 사용승인 대상인지 여부
는 해당 문언 외에도 관계 법령의 일반적인 의미, 대수선의 성격, 사용승인 제도의 취지 등을 종합적으로 고려하여 해
석할 필요가 있습니다(각주: 대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다83431 판결례).
먼저 「건축법」 제22조제1항에서는 건축주가 “제11조·제14조 또는 제20조제1항에 따라 허가를 받았거나 신고를 한
건축물의 건축공사”를 완료한 후 그 건축물을 사용하려면 공사감리자가 작성한 감리완료보고서와 공사완료도서를 첨
부하여 허가권자에게 사용승인을 신청하여야 한다고 규정하고 있는데, 이와 관련하여 같은 법 제11조에서는 “건축허
가”라는 조 제목 하에 같은 조 제1항 본문에서 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지
사 또는 시장·군수·구청장(이하 “시장·군수등”이라 함)의 허가를 받아야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제14조에서는
“건축신고”라는 조 제목 하에 같은 조 제1항에서 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선(제3호
), 주요구조부의 해체가 없는 등 대통령령으로 정하는 대수선(제4호) 등의 경우에는 같은 법 제11조에 해당하는 허가
대상 건축물이라 하더라도 미리 시장·군수등에게 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다고 규정하고 있는바, 이를
종합하면 같은 법 제11조에 따른 건축허가나 같은 법 제14조에 따른 건축신고 대상에는 대수선이 포함되어 있으므로
, 같은 법 제22조제1항에 따른 사용승인 대상인 “같은 법 제11조·제14조 또는 제20조제1항에 따라 허가를 받았거나
신고를 한 건축물의 건축공사”에는 대수선이 포함된다고 할 것입니다