최상층 계단실의 계단 부분은 바닥면적에 포함될까? (법제처 24-0271 해설)

최상층 계단실 바닥면적 산정의 쟁점

건축물의 바닥면적은 건축법상 매우 중요한 기준입니다.

피난계단 설치기준, 방화구획, 건폐율, 용적률 검토 등 다양한 건축규제 적용의 기준이 되기 때문입니다.

그런데 최상층 계단실의 경우 아래층과 연결되는 계단 부분까지 최상층 바닥면적에 포함해야 하는지에 대한 해석상 논란이 있었습니다.

법제처는 2024년 회신문(24-0271)을 통해 이에 대한 명확한 기준을 제시하였습니다.

---

질의 내용

옥상으로 올라가는 계단이나 계단탑이 없는 건축물에서

최상층 계단실 내부의

• 최상층 바닥
• 아래층과 연결되는 계단

중 계단 부분을 최상층 바닥면적에 산입해야 하는지에 대한 질의입니다.

---

법제처 회답

법제처는 다음과 같이 회답하였습니다.

건축물의 최상층 계단실에서 최상층과 그 아래층을 연결하는 계단 부분은 최상층의 바닥면적에 산입되지 않는다.

 

즉,

바닥면적 산입

✅ 최상층 계단실 바닥

---

바닥면적 제외

❌ 아래층과 연결되는 계단 부분

---

으로 판단해야 합니다.

---

왜 계단 부분은 제외될까?

법제처는 바닥면적의 취지와 형평성을 근거로 설명했습니다.

만약 최상층 계단실 전체를 수평투영하여 바닥면적에 포함하면

아래층 계단실에서 이미 산입된 계단 부분이

최상층에서도 다시 산입되는 결과가 발생합니다.

즉,

하나의 계단 공간이

• 아래층에서 1회
• 최상층에서 또 1회

계산되는 셈입니다.

---

법제처가 본 문제점

이러한 계산 방식은

• 건축주에게 불리하고
• 실제 사용면적보다 과대 산정되며
• 건축규제 적용 시 불합리

하다고 판단하였습니다.

---

옥상 계단이 없는 경우와의 형평성

법제처는 또 다른 이유도 제시했습니다.

만약

A안

옥상으로 올라가는 계단 있음

---

B안

옥상으로 올라가는 계단 없음

---

인 경우

실제로 B안은 계단 사용면적이 한 층분 적습니다.

그런데도 두 경우를 동일한 바닥면적으로 계산하면 형평성에 맞지 않는다고 보았습니다.

---

실무 적용 예시

사례

5층 업무시설

최상층(5층)

• 계단실 바닥 : 15㎡
• 아래층 연결 계단 : 8㎡

---

바닥면적 산정

15㎡ → 산입 ⭕

8㎡ → 제외 ❌

---

최종 산입

15㎡

---

설계 시 주의사항

다만 다음 조건을 전제로 합니다.

✅ 최상층

✅ 옥상 계단 없음

✅ 계단탑 없음

✅ 최상층과 아래층을 연결하는 계단

---

따라서 일반적인 중간층 계단실과는 구분해서 검토해야 합니다.

---

법제처 해설의 핵심

법제처는 바닥면적 산정 시

실제 바닥으로 사용되는 공간인지 여부를 고려해야 한다

고 설명하였습니다.

따라서 최상층 계단실에서 아래층과 연결되는 계단 부분은 실제 최상층의 바닥으로 사용되는 공간이 아니므로 바닥면적에 포함하지 않는 것이 타당하다고 보았습니다.

---

결론

법제처 24-0271 회신문에 따르면

최상층 계단실에서 아래층과 연결되는 계단 부분은 최상층 바닥면적에 산입되지 않습니다.

따라서 실무에서는 최상층 계단실 면적을 산정할 때 계단 부분을 별도로 구분하여 검토할 필요가 있습니다.

 

 

아래는 원문입니다.

 

질의요지
「건축법」 제84조에서는 건축물의 대지면적, 연면적, 바닥면적, 높이, 처마, 천장, 바닥 및 층수의 산정방법은 대통령
령으로 정한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제119조제1항제3호 각 목 외의 부분 본문에
서는 건축물의 바닥면적은 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러
싸인 부분의 수평투영면적으로 한다고 규정하고 있는바,
건축물의 최상층 계단실(각주: 옥상으로 올라가는 계단 및 계단탑은 없는 경우를 전제하며, 이하 같음. )에서 최상층
과 그 아래층을 연결하는 계단 부분이 「건축법 시행령」 제119조제1항제3호에 따라 최상층의 바닥면적에 산입되는지
?

 

· 회답
건축물의 최상층 계단실에서 최상층과 그 아래층을 연결하는 계단 부분은 「건축법 시행령」 제119조제1항제3호에
따라 최상층의 바닥면적에 산입되지 않습니다.

 

· 이유
법 해석의 목표는 어디까지나 법적 안정성을 저해하지 않는 범위 내에서 구체적 타당성을 찾는 데 두어야 하고, 그러
기 위해서는 가능한 한 법률에 사용된 문언의 통상적인 의미에 충실하게 해석하면서도, 법률의 입법 취지와 연혁 및
다른 법령과의 관계 등을 고려한 체계적·논리적 해석방법을 추가적으로 동원하여 타당한 해석을 하여야 할 것인데(각
주: 대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다83431 판결례 참조), 「건축법 시행령」 제119조제1항제3호 각 목 외의 부분 본문
에서는 건축물의 바닥면적은 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘
러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다고만 규정하고 있을 뿐, 건축물의 계단실과 같이 수 개의 층을 서로 연결하는
구조로 되어 있는 경우 등에 대한 구체적인 바닥면적 산정 기준은 명시하고 있지 않은바, 이 사안과 같이 최상층 계단
실에서 최상층과 그 아래층을 연결하는 계단 부분도 최상층의 바닥면적에 산입되는지를 판단하기 위해서는 해당 법
령 및 조문의 규율대상, 입법 취지, 다른 법령과의 관계 등을 종합적으로 살펴보아야 합니다.
먼저 「건축법 시행령」에서는 건축물의 바닥면적을 기준으로 피난계단(제35조 및 제36조), 지하층과 피난층 사이의
개방공간(제37조) 등의 규제를 적용하고 있고, 각 층 바닥면적의 합계인 연면적을 기준으로 방화구획(제46조), 방화벽
(제57조) 설치 등의 규제를 적용하고 있는 등 ‘바닥면적’은 건축물의 안전·위생 및 방화()에 관한 각종 규제를 적용하는
기준으로서 건축법령상의 적법 여부를 판단하는 중요 요소인바, 건축법령을 해석함에 있어서는 이러한 건축규제의
필요성 및 건축물의 안전성을 저해하지 않는 범위 내에서 건축주 등에게 불리하지 않은 방향으로 합리적인 해석을 할
필요가 있다고 할 것이고, 같은 법 시행령 제119조제1항제3호라목에서는 승강기탑(각주: 옥상 출입용 승강장을 포함
함.), 계단탑, 장식탑, 다락(각주: 층고()가 1.5미터(경사진 형태의 지붕인 경우에는 1.8미터) 이하인 것만 해당함.) 등의
면적을, 같은 호 마목에서는 공동주택으로서 지상층에 설치한 기계실, 전기실 등의 면적을 바닥면적에 산입하지 않는
다고 규정하고 있는데, 이와 같은 예외규정을 둔 취지도 해당 건축물에서 그 자체로 독자적으로 사용되는 것이 아닌
주된 사용목적에 부수적으로 사용되는 공간의 경우에는 바닥면적을 산정하는 기준에서 제외할 수 있도록 함으로써
건축주 등에 대한 건축법령상 규제를 완화하려는 취지(각주: 법제처 2012. 4. 27. 회신 12-0207 해석례 참조)로 이해
됩니다.
그런데 만약 건축물의 최상층 계단실 전체를 수평투영하여 최상층의 바닥면적에 산입한다면 그 아래층 계단실과 중
복되는 부분(계단)을 최상층에서 한 번 더 바닥면적에 산입하게 되는 것이고, 이처럼 최상층과 그 아래층 계단실의 중
복되는 부분을 바닥면적에 두 번 산입하여 건축법령상 각종 규제 적용 여부를 판단하는 것은 건축주 등에게 불합리한
측면이 있을 뿐만 아니라, 이 사안의 최상층 계단실과 같이 옥상으로 올라가는 계단이 존재하지 않는 경우는 옥상으

로 올라가는 계단이 존재하는 경우에 비해 계단으로 사용되는 부분이 한 개 층 더 적음에도 불구하고 두 경우가 동일
한 크기의 바닥면적을 갖는다고 보는 것은 형평성 측면에서도 타당하지 않으므로, 옥상으로 올라가는 계단이 존재하
지 않는 최상층 계단실의 경우에는 최상층과 그 아래층을 연결하는 계단 부분은 최상층의 바닥면적에 산입되지 않는
다고 보는 것이 합리적인 해석이라 할 것입니다.
아울러 「건축법 시행령」 제119조제5항에서는 국토교통부장관은 같은 조 제1항부터 제4항까지에서 규정한 건축물
의 면적, 높이 및 층수 등의 산정방법에 관한 구체적인 적용사례 및 적용방법 등(각주: 「건축물 면적, 높이 등 세부 산
정기준」(국토교통부고시 제2021-1422호))을 작성하여 공개할 수 있다고 규정하고 있는데, 해당 규정은 같은 영에서
건축물의 면적, 높이 및 층수 등의 산정방법이 ‘간략한 원칙으로만 규정’되어 있어 일반 국민이 이해하기 힘들고 관련
해석 요청 민원이 다수 발생하는 등의 문제가 발생하여 이에 관한 구체적인 적용사례 및 적용방법 등을 국토교통부장
관이 작성하여 공개할 수 있도록 하기 위하여 신설된 것인바(각주: 2021. 5. 4. 대통령령 제31668호로 일부개정되어
같은 날 시행된 건축법 시행령 조문별 개정이유서 참조), 이러한 취지에 비추어보면 「건축법 시행령」 제119조제1항
제3호에서는 바닥면적 산정에 관한 일반적인 원칙만을 규정한 것이므로, 건축물의 계단실의 경우에도 해당 부분이
실제 “바닥”으로 사용되는 부분인지 여부 등을 고려하여 바닥면적 산정에 관한 구체적 적용방법을 정할 수 있다는 점
도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있습니다.
따라서 건축물의 최상층 계단실에서 최상층과 그 아래층을 연결하는 계단 부분은 「건축법 시행령」 제119조제1항제
3호에 따라 최상층의 바닥면적에 산입되지 않습니다.