위반건축물 이행강제금, 위반면적만 계산할까? 건물 전체 시가표준액으로 계산할까? (법제처 24-0844 해설)

 

이행강제금 산정 시 가장 많이 헷갈리는 부분

 

위반건축물에 대한 이행강제금을 산정할 때

많은 사람들이

"위반한 부분만 기준으로 계산하는 것 아닌가?"

라고 생각합니다.

하지만 위반유형에 따라 산정방식이 다릅니다.

법제처는 2024년 회신문(24-0844)을 통해 「건축법 시행령」 별표15 제13호의 경우 건축물 전체 시가표준액을 기준으로 산정해야 한다고 해석했습니다. 

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질의 내용

건축법 시행령 별표15 제13호

"그 밖에 건축법 또는 건축법에 따른 명령이나 처분을 위반한 건축물"

의 경우

이행강제금 산정기준인

"시가표준액"이

 

① 건축물 전체 시가표준액인지 또는

② 위반면적에 해당하는 시가표준액인지 에 대한 질의입니다.

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법제처 회답

법제처는 다음과 같이 회답하였습니다.

별표15 제13호의 "시가표준액"은 건축물 전체에 대한 시가표준액을 의미한다. 

 

즉,

위반면적 기준 ❌

건축물 전체 시가표준액 기준 ⭕

입니다.

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왜 전체 건물 기준일까?

법제처는 건축법 제80조를 근거로 설명했습니다.

건축법 제80조 제1항 제2호는

"그 건축물에 적용되는 시가표준액"

이라고 규정하고 있습니다. 

여기서 법은 위반부분 시가표준액이 아니라

"건축물" 이라는 표현을 사용하고 있습니다.

따라서 원칙적으로는 전체 건축물의 시가표준액을 의미한다고 보았습니다. 

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위반부분만 계산하는 경우도 있다

흥미로운 점은

다른 위반유형에서는 법령이 명시적으로

위반부분만 계산하도록 규정하고 있다는 점입니다.

예를 들어

무단 용도변경

허가 없이 용도변경한 부분

↓

해당 부분 시가표준액 기준

 

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조경기준 위반

조경의무를 위반한 면적

↓

해당 면적 기준

 

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반면

별표15 제13호는

이러한 제한 규정이 없습니다.

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법제처 해설의 핵심

법제처는

건축법 시행령 별표15의 체계를 분석했습니다.

위반부분만 계산해야 하는 경우

→ 법령이 명시적으로 규정

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그런 규정이 없는 경우

→ 건축물 전체 기준

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이라는 입법체계를 가지고 있다고 설명했습니다. 

따라서 제13호는

전체 건축물의 시가표준액을 기준으로 산정해야 한다고 판단했습니다. 

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실무 적용 예시

사례

업무시설

건물 전체 시가표준액

20억 원

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건축법 위반부분

20㎡

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잘못된 계산

20㎡ 부분만 산정 ❌

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법제처 해석

20억 원 전체 시가표준액 기준 ⭕

↓

20억 × 3%

↓

6,000만 원 이행강제금 가능

(조례에 따라 달라질 수 있음)

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설계 및 건축행정 실무 시 주의사항

위반건축물 검토 시

✅ 위반유형 확인

✅ 별표15 해당 항목 확인

✅ 위반부분 기준인지 확인

✅ 전체 시가표준액 기준인지 확인

을 반드시 검토해야 합니다.

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결론

법제처 24-0844 회신문에 따르면

건축법 시행령 별표15 제13호에 따른 위반건축물 이행강제금은 위반면적의 시가표준액이 아니라 건축물 전체의 시가표준액을 기준으로 산정합니다. 

따라서 위반면적이 작더라도 건물 규모가 큰 경우 상당한 이행강제금이 부과될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

 

 

아래는 원문입니다.

· 질의요지
「건축법」 제80조제1항 각 호 외의 부분 본문에서는 허가권자(각주: 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사
또는 시장·군수·구청장을 말하며, 이하 같음)는 같은 법 제79조제1항에 따라 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정
명령을 이행하지 아니한 건축주등(각주: 건축주·공사시공자·현장관리인·소유자·관리자 또는 점유자를 말하며, 이하 같
음)에 대하여는 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니하면
같은 법 제80조제1항 각 호의 이행강제금을 부과한다고 규정하면서, 같은 항 제2호에서는 건축물이 같은 항 제1호(각
주: 건폐율이나 용적률을 초과하여 건축된 건축물 또는 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축된 건축물
을 말함) 외의 위반 건축물에 해당하는 경우에는 「지방세법」에 따라 그 건축물에 적용되는 시가표준액에 해당하는
금액의 100분의 10의 범위에서 위반내용에 따라 대통령령으로 정하는 금액을 이행강제금으로 부과하도록 규정하고
있고, 「건축법」 제80조제1항제2호의 위임에 따라 이행강제금 금액에 관하여 규정한 같은 법 시행령 제115조의2제
2항에서는 같은 법 제80조제1항제2호에 따른 이행강제금의 산정기준은 별표 15와 같다고 규정하고 있으며, 같은 별
표 제13호에서는 그 밖에 「건축법」 또는 같은 법에 따른 명령이나 처분을 위반한 건축물에 대해서는 시가표준액의
100분의 3 이하로서 위반행위의 종류에 따라 건축조례로 정하는 금액(건축조례로 규정하지 아니한 경우에는 100분
의 3으로 한다)을 이행강제금으로 규정하고 있는바,
「건축법 시행령」 별표 15 제13호에 해당하는 위반 건축물에 대한 이행강제금의 산정기준이 되는 “시가표준액”은 그
건축물 전체에 대한 시가표준액을 의미하는지, 아니면 그 건축물 중 위반면적의 시가표준액(각주: 해당 건축물의 시
가표준액을 1제곱미터당 시가표준액으로 환산하여 위반부분의 면적을 곱한 금액을 말함)을 의미하는지?(각주: 건축
조례에서 이 사안과 관련하여 이행강제금 산정기준에 관한 별도의 규정을 두고 있지 않음을 전제함)

 

· 회답
「건축법 시행령」 별표 15 제13호에 해당하는 위반 건축물에 대한 이행강제금의 산정기준이 되는 “시가표준액”은 그
건축물 전체에 대한 시가표준액을 의미합니다.

 

· 이유
먼저 「건축법」 제80조제1항제2호에서는 시정명령을 이행하지 않은 건축주등에 대해 부과하는 이행강제금의 산정기
준을 “그 건축물에 적용되는 시가표준액”으로 규정하고 있고, 그 위임에 따라 이행강제금의 구체적인 산정기준을 정
하고 있는 같은 법 시행령 별표 15 제13호에서는 그 밖에 「건축법」 또는 같은 법에 따른 명령이나 처분을 위반한 건
축물의 경우 “시가표준액의 100분의 3 이하로서 위반행위의 종류에 따라 건축조례로 정하는 금액(건축조례로 규정하
지 아니한 경우에는 100분의 3으로 한다)”을 이행강제금으로 부과한다고 규정하고 있는데, 하위법령에서 「건축법」에
서 규정하고 있는 “시가표준액”이라는 용어를 사용하면서 그 의미나 범위를 특별히 한정하고 있지 않으므로, 이 경우
의 시가표준액은 법률에서 규정한 바와 같이 건축물 전체에 대한 시가표준액을 의미한다고 보는 것이 건축법령의 문
언 및 체계에 부합하는 해석(각주: 법제처 2021. 6. 8. 회신 21-0233 해석례 참조)입니다.